Aluguel

     Depois de falarmos sobre os PNRs, não podemos deixar de falar sobre a realidade da maioria de nós: o contrato de aluguel. Como estamos cansados de saber, não existem casas ou apartamentos para todos, então temos que nos render ao aluguel, temporariamente enquanto aguardamos na fila de PNR, ou até mesmo durante toda a nossa estadia na cidade.
     Seja qual for o caso, a postagem de hoje se destina a falar um pouco sobre isso, a fim de tentar diminuir um pouco as dúvidas que surgem quando estamos fechando um contrato de aluguel.

     Quando já conhecemos a cidade para qual vamos tudo fica mais simples né? Temos ideia dos bairros em qual procurar, algumas imobiliárias, enfim, a vida fica mais fácil. Se temos familiares também ajuda bastante, talvez até mesmo um lugar para ficar no meio da confusão de não ter suas coisas e estar a procura de uma casa.
     Mas, quando estamos indo para uma cidade que não conhecemos e que não temos nenhum parente é que a coisa realmente complica. O primeiro passo é pesquisar a respeito da cidade (e é aqui que entram as informações que coletamos e colocamos no blog), descobrir os bairros que devem ser descartados de cara e mapear os que conciliam o quartel, escola das crianças e demais facilidades. Tem uma ideia da área que pretende morar, é hora de começar a procurar por imobiliárias e dar uma pesquisada em imóveis nos sites das mesmas. ATENÇÃO: isso é apenas para ter uma ideia, um norte para quando chegar à cidade e fazer as visitações, jamais contrate apenas com o que viu pela internet! Chegando na cidade, vá às imobiliárias e visite os imóveis que já separou, mas também fique atento a outros imóveis e a placas que são colocadas em janelas, às vezes você pode encontrar algo onde menos espera. O importante é ter em mente que o lugar perfeito nunca vai existir. Essa será uma moradia temporária e você terá que fazer algumas concessões para achar o lugar que se encaixe nas necessidades da família.

     Há quem prefira não se estressar e alugar direto com uma imobiliária ou corretor, mas pode ser que contratar direto com o proprietário saia bem mais em conta e você nem tenha tanta dor de cabeça como falam (além de que as negociações ficam mais fáceis, uma vez que imobiliárias são bem irredutíveis). A verdade é que, qualquer que seja sua opção, tudo nessa vida tem chances de dar certo ou errado, não há como prevermos nada. Por isso é importante fazer um contrato claro e que conste tudo e, se possível, verificarmos a procedência de com quem estamos contratando.
     Falando em contrato, a primeira coisa que temos que ter em mente é que há uma lei específica, a Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), que abarca todas as locações de imóveis urbanos, inclusive a locação de imóvel residencial (que é a que nos interessa). E é nela onde encontramos dispostos os deveres de ambas as partes - locador (dono do imóvel) e locatário (pessoa que aluga o imóvel) -, são eles:


Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.


Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

     Bom, nesses dois artigos da Lei de Locações estão os principais pontos que têm que estar no contrato de aluguel. Aqui, destacamos que muitos contratos de aluguel constam que cabe ao locatário o pagamento do condomínio integralmente, mas, como disposto na lei que recortamos acima, as despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do dono do imóvel, ou seja, do locador.
     Outra coisa que destacamos é que, normalmente, as locações são de 30 meses (2 anos e meio), uma vez que locações com prazo inferior a isso são menos vantajosas para o locador reaver o imóvel quando o prazo estipulado termina e a locação continua por prazo indeterminado. No entanto, mesmo as imobiliárias e os donos de imóveis não assinando contratos de menos de 30 meses, nada impede de que seja colocada uma cláusula apontando a possibilidade de rescisão antecipada sem pagamento de multa (o que é uma ótima opção para quem pretende ocupar PNR com um ano, por exemplo). 
     Se não houver essa cláusula expressa e o locatário quiser devolver o imóvel antes do término do contrato, poderá fazê-lo, desde que pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Contudo, conforme expresso na lei (art. 4º): "O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência". Ou seja, em caso de transferência, não há que se falar em multa por entrega do imóvel antes do prazo.

    Há de se falar também das garantias da locação. A Lei prevê que o locador pode exigir do locatário qualquer uma (mas apenas uma!) das garantias. As que são mais comuns e exigidas são: fiador, caução ou seguro de fiança.
     O seguro de fiança é uma quantia a ser paga para uma seguradora garantir a sua locação. Esse dinheiro jamais será reavido, é pago e pronto. A caução é (normalmente) o depósito de valor correspondente a até 3 meses do valor do aluguel; esse valor depositado será revisto quando do fim da locação com a devida correção. Por fim, há a figura do fiador, que é a garantia mais praticada por ser considerada mais "segura" para o dono do imóvel. No entanto, não é muito fácil para nós, que muitas das vezes não conhecemos ninguém na cidade em que estamos indo (ainda mais com imóvel em seu nome no estado e que esteja disposto a assinar um contrato de fiança), conseguirmos um fiador. É por essa questão que há a figura da carta fiança, que pode ser requerida nas OMs e substitui a figura do fiador, ficando a OM encarregada de descontar em folha o valor do aluguel que não for espontaneamente pago pelo militar.
     A carta fiança é uma garantia bastante aceita principalmente em cidades do interior (há lugares que até a preferem a fiadores, por exemplo), mas também há imobiliárias nos grandes centros que trabalham com ela. A questão é que ela, normalmente, só pode ser requerida na OM depois do contrato de locação assinado e registrado em cartório (muito embora existam casos que porventura fujam essa regra, não é o usual), então não é incomum que o locador ou a imobiliária peçam uma outra garantia e depois a substituam pela carta fiança.

     Por fim, sugerimos que tudo seja feito por escrito (inclusive as tratativas por e-mail ou mensagem escrita) a fim de que esteja devidamente documentado. Não deixe de exigir que tudo esteja devidamente previsto no contrato e confira muito bem as condições do imóvel, devendo tudo ser apontado no termo de vistoria de recebimento das chaves, para que você não tenha dor de cabeça na hora da entrega.
     Bom, acreditamos que essas sejam as questões mais importantes a serem pontuadas, mas pedimos que todas as dúvidas e informações adicionais sejam postadas aqui nos comentários.

5 comentários :

  1. "Em caso de transferência, não há que se falar em multa por entrega do imóvel antes do prazo." Mas como eu comprovaria isso? Sou militar da marinha e devo ser movimentado no começo de dezembro.

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    1. Amigo, com a publicação da transferência você já consegue comprovar.

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  2. Sou o 1º Sargento Carvalho do TG 02-036. Quem for transferido para Manaus eu tenho um ótimo apartamento para alugar, Valor a combinar, e 6 km dos quarteis da Ponta Negra. Maiores detalhes manda um zap: (19) 98345-6515

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  3. Bom dia! Alguém tem informações sobre bons bairros para morar em Corumbá,sites que eu possa procurar imóveis... Desde já, agradeço!

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  4. Oi bom dia , meu nome é Pedro sou militar sub-tenente aposentado do exercito estou indo no rio no mes de novembro
    para alugar uma kitinete ou um quarto individual em casa de familia por 1 ano a partir de janeiro pro meu filho.
    Meu filho é aluno do Quartel do IME Engenharia que fica na URCA e no momento mora no quartel. tenha Preferencia em botafogo e regiao perto do quartel.
    fone para contato = 41-303746046 -- Curitiba -- Colombo-pr
    facebook p.mary48
    Agradeço Pedro Maria

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